მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის შესაძლო უარყოფითი ზეგავლენა

საკუთრების უფლებაზე და მისი დაცვის საშუალებები

ავტორი: უჩა ზაქაშვილი სამართლის დოქტორი, ადვოკატი

2019 წლის 15 მარტს, ქ. თბილისში დამტკიცებულ მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმასთან დაკავშირებით არსებობდა პოზიტიური მოლოდინები ქალაქის სამომავლო სწორი განაშენიანების კუთხით, თუმცა მისიდამტკიცების შემდეგ უფრო აქტუალური გახდაგენერალური გეგმის უარყოფითი გავლენის შეფასება კერძო მესაკუთრეების და ინვესტორების უფლებებზე, რომლებიც ამა თუ იმ ტერიტორიის სამშენებლო განვითარებას გეგმავდნენ და ამ მიზნით განხორციელებული ჰქონდათ გარკვეული იურიდიული მნიშვნელობის მოქმედებები, იმ ნაკვეთებზე ან/და უძრავ ქონებაზე, რომელიც 2019 წლის 15 მარტამდე არსებულირეგულაციებით სამშენებლოდ ვარგის ნაკვეთებს წარმოადგენდა.

უპირველესად, როდესაც პრობლემებზე ვსაუბრობთ, უნდა გამოვყოთ ის ძველი რეგულაციების მიხედვით სამშენებლოდ ვარგისი მიწისნაკვეთები, რომლებიც ახალი გენერალური გეგმით მოექცა ისეთ ფუნქციურ ზონებში, სადაც გამორიცხულია სამშენებლო განვითარება. ამის თვალსაჩინო მაგალითია, გლდანის ტბის და თბილისის ზღვისმიმდებარე ტერიტორიები, ასევე, კოჯრის გარკვეული ტერიტორიები, რომლებიც ძველი გენგეგმით განსაზღვრული იყო როგორც დაბალი ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონები ან/და ისეთი რეკრეაციულიზონები, სადაც შესაძლებელი იყო კერძო სახლების მშენებლობა, მაგრამ ახალი რეგულაციებით ეს ტერიტორიები მოექცა ლანდშაფტურ - სარეკრიაციო, სატყეო ან/და ისეთ სარეკრეაციო ზონებში სადაც დაუშვებელია მშენებლობა.

გამკაცრებულ ფუნქციურ და უფლებრივ ზონირებას, საფუძვლად არ დადებია ტერიტორიაზე არსებული რეალური განაშენიანების ანალიზი, რადგან არსებობს უამრავი პრეცედენტი (იმავე კოჯორში, გლდანის ტბის, თბილისის ზღვის, ლისის ტბის და ა.შ.), რომლითაც დასტურდება, რომ ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ ახალი გენერალური გეგმის მიღებამდე იმავე ტერიტორიაზე მიღებულია ინდივიდუალური ადმინისტრაციული აქტები ან/და ნორმატიული ხასიათის ცვლილებები, რომლებიც მათთვის ადგენდა ქალაქლმშენებლობით ირობებს და იძლეოდა ან/და სხვა ფუნქცით განვითარების შესაძლებლობას, ან /და შესაბამისი ნორმატიული აქტით ახდენდა ისეთი ფუნქციური ზონის დადგენას, სადაც შესაძლებელია მშენებლობა. ამ გადაწყვეტილებების არსებობის პარალელურად ახალი გენერალური გეგმით დაწესებული შეზღუდვები, ქმნის ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-4 მუხლით დადგენილი კანონის წინაშე თანასწორობის პრინციპის დარღვევის მაგალითებს.

კანონის წინაშე თანასწორობის პრინციპის მიხედვით კი, დაუშვებელია ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე რომელიმე მხარის კანონიერი უფლებისა და თავისუფლების, კანონიერი ინტერესის შეზღუდვა ან მათი განხორციელებისათვის ხელის შეშლა, აგრეთვე, მათთვის კანონიერი ინტერესის შეზღუდვა ან მათი განხორციელებისათვის ხელის შეშლა, აგრეთვე, მათთვის კანონმდებლობით გაუთვალისწინებელ რაიმე უპირატესობის მინიჭება ან რომელიმე მხარის მიმართ რაიმე დისკრიმინაციული ზომების მიღება. ასევე, საქმის გარემოებათა იდენტურობის შემთხვევებში დაუშვებელია სხვადასხვა პირის მიმართ განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება.

მოცემულ შემთხვევაში კი, ახალი გენერალური გეგმით ამ ნაწილში სრულიად უგულვებელყოფილია სამშენებლოდ შეზღუდულ ტერიტორიებზე უკვე არსებული ფაქტობრივი განაშენიანება, რომელიც, როგორც აღვნიშნეთ, ახალი გენგეგმის ამოქმედებამდე ადმინისტრაციული ორგანოს სხვადასხვა გადაწყვეტილებების საფუძველზე განხორციელდა.

მსგავს საკითხებზე საინტერესოა პოლონელი მეცნიერების ნაშრომი „სივრცითი დაგეგმვის სამართალში“ („Prawo za gospoda rowania przestrzeni“, Maciej Kruś, Zbigniew Leoński, Marek Szewczyk,Wolters Kluwer Polska SA, 2012, გვ.27) გამოთქმული მოსაზრება, სადაც აღნიშნულია, რომ ქალაქგეგმარებითი დოკუმენტების მიღებისას, როდესაც ხდება კონკრეტული ადგილობრივი გეგმების და მიწათსარგებლობის გეგმების დამტკიცება და უფლებრივი ზონირება, თუკი იგი მოიცავს კერძო საკუთრებას და მასზე მშენებლობის უფლების შეზღუდვას, ეს ფაქტი უნდა განხილულ იქნეს კერძო საკუთრების უფლების შეზღუდვის ერთ-ერთ ფორმად. თუ ქალაქ გეგმარებეითი გადაწყვეტილება უძრავი ქონების გამოყენების შესაძლებლობას აკნინებს და აზიანებს, ეს ფაქტი უნდა გავუტოლოთ უძრავი ქონების ირიბ და ფაქტობრივ ექსპროპრიაციას, რადგან კონსტიტუციის შესაბამისად, იგი უფლების კანონიერი შეზღუდვის ერთერთი ფორმაა. ცხადია მსგავსი შეზღუდვა უნდა ემსახურებოდეს თანაზომიერების პრინციპს და საზოგადოებისთვის სასარგებლო მიზნებს.

მოცემულ მოსაზრებაში, ყველაზე საინტერესო სწორედ ისაა, რომ ევროპელი მეცნიერები გენერალური გეგმით სამშენებლო ნაკვეთის არასამშენებლო სტატუსში გადაყვანას „ირიბ“ექსპროპრიაციას უთანაბრებენ, აქ კი ყველაზე მნიშვნელოვანი ისაა, რომ თუ კი ექსპროპრიაცია საქართველოს კონსტიტუციით და შესაბამისი საკანონმდებლო რეგულაციებით დადგენილი პროცედურით მიმდინარეობს, იგი გამორიცხავს მესაკუთრის ინტერესის და სამართლიანი ანაზღაურების გარეშე საკუთრების უფლების შეზღუდვას/ჩამორთმევას გენერალური გეგმის შემთხვევაში საკუთრების უფლების შეზღუდვის და დამდგარი ზიანის ოდენობის მტკიცების ტვირთი თავად მესაკუთრის მხარესაა, რაც მნიშვნელოვნად აუარესებს მის სამართლებრივ მდგომარეობას. თუ კი ექსპროპრიაციის შემთხვევაში მესაკუთრე შესაბამის კომპენსაციას მიიღებდა საკუთრების უფლების ჩამორთმევიდან გონივრულ ვადაში, გენერალური გეგმის შედეგად საკუთრების უფლების ხელყოფის შემთხვევაში სასამართლო დავები შესაძლოა რამდენიმე წელიწადი გაგრძელდეს. სწორედ ამ ფაქტობრივი მახასიათებლების გათვალისწინებით, გენერალური გეგმის შედეგად მიწის ნაკვეთის არასამშენებლო კატეგორიაში გადაყვანას უწოდებენ „ირიბ“ექსპროპრიაციას, როდესაც საკუთრების უფლება რეალურად ხელყოფილია, თუმცა არაა დაცული ამისთვის საქართველოს კონსტიტუციით და კანონებით დადგენილი პროცედურები, რაც შედეგობრივად საკუთრების უფლებაზე უფრო მძიმე ზემოქმედებად უნდა შეფასდეს, ვიდრე თავად ექსპროპრიაციაა, რადგან ამ უკანასკნელ შემთხვევაში სახელმწიფოს მიერ  აღიარებული და დადასტურებულია ეს ფაქტი, გენგეგმის შემთხვევაში, საკუთრების უფლების შეზღუდვის დადასტურება მტკიცების საგანია.

სტატიაში განხილული საკითხების კონტექსტში საინტერესოა საქართველოს ზოგადია დმინისტრაციული კოდექსის 209-ე მუხლის ანალიზიც, რომელიც ადგენს, რომ:„თუ საზოგადოებრივი აუცილებლობისათვის საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად გამოცემული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით თანასწორობის პრინციპის საწინააღმდეგოდ არსებითი ზიანი ადგება მხოლოდ რომელიმე კერძო პირს ან პირთა ჯგუფს, სახელმწიფო ან ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანო ვალდებულია აანაზღაუროს ამ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით მიყენებული ზიანი. “მოცეული მუხლის ანალიზიც ცხადყოფს, რომ გენერალური გეგმით საკუთრების უფლების შეზღუდვის ფაქტის გამო ზიანის ანაზღაურების საკითხის გადაწყვეტამდე უნდა დადგინდეს თავად ზიანის დადგომის ფაქტი, ასევე, რამდენად არსებითია იგი. ამასთან, უნდა დადგინდეს გენერალური გეგმის შედეგად წარმოშობილი ხელყოფა არის თუ არა თანასწორობის პრინციპის საწინააღმდეგო–შესაბამისად, როგორც ზემოთაც განვმარტეთ, განსხვავებით ექსპროპრიაციისგან, გენერალური გეგმის შემთხვევაში მტკიცების უფრო მაღალი და რთული სტანდარტის დაკმყაოფილებაა საჭირო დაზარალებული მესაკუთრის მხრიდან, ასევე, პროცედურულაც ბევრად მეტი ვადაა საჭირო მიყენებული ზიანის ასანაზღაურებლად, რაც ცხადია, ვერ შეფასდება რეველანტურ სამართლებრივ გარანტიად მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის საკუთრების უფლების დაცვის მიზნებისთვის.

გარდა ზემო აღნიშნულისა, ასევე, უნდა აღინიშნოს, რომ გენერალური გეგმის დანართი #6, გარდა სასამართლოსთვის მიმართვის შესაძლებლობაზე ხაზგასმისა, შეიცავს გარკვეულ სარეკომენდაციო წინადადებებს, რომლის მიხედვითაც გათვალისწინებულია სამართლებრივი შესაძლებლობა დაზარალებული კერძო მესაკუთრეები და ქ.თბილისის მუნიციპალიტეტი სასამართლო დავის გარეშე შეთანხმდნენ ზიანის ანაზღაურებაზე. ამ მიზნით,დანართი #6-ი შეიცავს შემდეგ სარეკომენდაციო დათქმებს, რაც შესაძლოა მხედველობაში მიღებულ იქნეს ზიანის ანაზღაურების საკითხების გადაწყვეტისას იმ შემთხვევაში თუ ქ.თბილისის მუნიციპალიტეტი დაეთანხმება ზიანის არსებობის და მისი ანაზღაურების ვალდებულებას:

ზიანის ოდენობა უნდა შეფასდეს ერთობლივად (დაზარალებული მესაკუთრის და ქ.თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის) შერჩეული ექსპერტის ან აუდიტორის მიერ. შეფასების ხარჯები თავდაპირველად უნდა გაიღოს დაინტერესებულმა პირმა, თუმცა შემდგომში ეს ხარჯი ზიანის ოდენობასთან ერთად უნდა ანაზღაურდეს მუნიციპალიტეტის მიერ.

ზიანი სანაზღაურებისთვის უნდა დადგინდეს ვადა. ეს ვადა არუნდა იყოს 1 წელზე ნაკლები, რათა მუნიციპალიტეტმა მოახერხოს სახსრების მომავალი საბიუჯეტო წლისთვის მობილიზება.

ზიანის ოდენობა შესაძლებელია დადგინდეს დაინტერესებულ პირსა და მუნიციპალიტეტის უფლებამოსილ ორგანოს შორის შეთანხმებითაც. იმ შემთხვევაში, თუ შეთანხმებით ასანაზღაურებელი თანხა ნაკლებია ექსპერტის ან აუდიტორის შეფასებაზე, ანაზღაურება უნდა მოხდეს 1 წელზე ნაკლებ ვადაში,რითაც წახალისდება ფასის შემცირების შემთხვევები.

დაინტერესებული პირის მოთხოვნის გათვალისწინებით, ფულადი კომპენსაცია შეიძლება გაიცეს ორგვარი სახით. კერძოდ, მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების შენარჩუნებით ან საკუთრების უფლების სანაცვლო კომპენსაციით. საკუთრების უფლების შენარჩუნების შემთხვევაში, ანაზღაურდება თანხა მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის ამოქმედების შემდეგ არსებული საბაზრო ღირებულების გამოკლებით.

თუ მონაცვლეობის ინიციატორი კერძო მესაკუთრე ადამისთვის გადასაცემი ქონების ღირებულება აღემატება მუნიციპალიტეტისთვის გადმოსაცემი ქონების ღირებულებას, მუნიციპალიტეტს უნდა აუნაზღაურდეს ქონების ღირებულებებს შორის არსებული სხვაობა ფულადი თანხით ან/და სხვა ქონებით.

ზიანის ანაზღაურების ვალდებულება არ უნდა არსებობდეს, თუ მიწისნაკვეთის სამშენებლო პირობები გაუარესდა, მაგრამ ეს მიწის ნაკვეთები მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის ამოქმედებამდე არ ექცეოდნენ ჩვეულებრივ სამშენებლოდ გამიზნულ ზონებში(მაგ.:არ შეიძლებოდა ინდივიდუალური ან მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლების, სავაჭრო ცენტრების, მოლების ან სხვა მსგავსი მსხვილი საზოგადოებრივ-კომერციული ობიექტების მშენებლობა) ან/და ასეთი გამოყენებისთვის ესაჭიროებოდათ სპეციალური ზონალური შეთანხმება.

იმის გათვალისწინებით, რომ მიწის ნაკვეთის ნებისმიერი ფორმით გამოყენება და განაშენიანება დასაშვებია მხოლოდ იმ შემთხვევებში, თუ ტერიტორიები უზრუნველყოფილია სათანადო საინჟინრო და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურით, შესაბამისი ინფრასტრუქტურის არ არსებობისას მიზანშეუწონელია მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობა ან/და ფულადი კომპენსაციის გაცემა.

კერძო და საჯარო ინტერესების გაწონასწორების პრინციპის გათვალისწინებით, მუნიციპალური სახსრების რაციონალური გამოყენების მიზნიდან გამომდინარე, ზიანის ანაზღაურებაზე უფლებამოსილი მესაკუთრის კანონიერი უფლება შესაძლებელია აღდგენილ იქნას სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების გაცემით ან მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში ცვლილების შეტანის გზით.

ცხადია, მსგავსი რეკომენდაციების არსებობა იმ ნორმატიულ დოკუმენტში, რომელიც თავადაა კერძო საკუთრების ხელყოფის გამომწვევი, ძალიან მნიშვნელოვანია, მაგრამ  მისი პრაქტიკაში გამოყენება გენერალური გეგმის მიღებიდან თითქმის 1 წლის შემდეგაც არ დამდგარა დღის წესრიგში. ვგულისხმობთ, ზიანის ფულადი სახით ანაზღაურებას, რაც შეეხება ადგილმონაცვლეობას, იშვიათ შემთხვევებში ქ.თბილისის მუნიციპალიტეტი ამ ფორმას მიმართავს. ამდენად, პრაქტიკულად დაზარალებულების 99% ვერ ახდენს ზიანის კომპენსირებას და ისინი იძულებულნი ხდებიან ამ მიზნით მიმართონ სასამართლოს. აღსანიშნავია, რომ ზიანის გამოთვლის მიზნებისთვის ერთ-ერთი საუკეთესო გზაა შესაბამისი საექსპერტო კვლევის ჩაატრება, რომელიც დაადგენს რა ღირებულება ჰქონდა მიწის ნაკვეთს ძველი გენერალური გეგმის პირობებში, როდესაც იქ შესაძლებელი იყო მშენებლობის უფლების მიღება და რა ღირებულება აქვს ახლა, როდესაც ეს უფლება აღარ არსებობს (მსგავსი ტიპის შეფასება განხორციელებული აქვს ერთ-ერთ საქმეზე ლ.სამხარაულის სახელობის საექსპერტობიუროსაც), ხოლო ამ ციფრებს შორის არსებული სხვაობა უნდა შეფასდეს, როგორც კონკრეტული  ზიანი, რომელიც გენერალური გეგმის შედეგადაა გამოწვეული.

არანაკლებ მნიშვნელოვანი და ყურადსაღებია, ახალი გენერალური გეგმის შედეგად არასამშენებლო ტერიტორიების შეზღუდვის, არამედ სამშენებლო ტერიტორიების უფრო მაღალი ინტენსივობის სამშენებლო ტერიტორიებში გადაყვანის ფაქტების შედეგად წარმოქმნილი შესაძლო ზიანის მიყენების შემთხვევის განხილვაც.

კერძოდ, დაბალი ინტენსივობის სამშენებლო ტერიტორიების ნაწილი ახალი გენერალური გეგმით გადავიდა მაღალი ინტენსივობის ფუნქციურ ზონებში, რამაც მაგალითად, კერძო სახლებით განაშენიანებულ ტერიტორიებზე გააჩინა კორპუსების და სხვა მრავალსართულიანი შენობა-ნაგებობების მშენებლობის შესაძლებლობა, რამაც საფრთხე შეუქმნა კერძო განაშენიანებაში განხორციელებულ ინვესტიციების დაცულობას, რადგან კერძო სახლების მესაკუთრეები აღმოჩნდნენ რისკის წინაშე, რომ მათ მომიჯნავედ დაიწყება მრავალსართულიანი შენობა-ნაგებობების მშენებლობა,რაც მნიშვნელოვნად გააუფასურებს მათ კერძო სახლებს, რადგან ერთმნიშვნელოვნად დაირღვევა სატრანსპორტო მიღწევადობა, ჩაუხედაობის პრინციპი, ბუნებრივი განათებულობა და ინსოლაციის ნორმები. ცხადია, თუ კი ძველი გენერალური გეგმა გარკვეულ ტერიტორიებზე ადგენდა დაბალი ნტენსივობის ფუნქციურ ზონებს, მაგალითად საცხოვრებელ ზონა 1-ს, 2-სდა3-ს, რაც თავის მხრივ მოიცავდა შეზღუდვას შენობის სიმაღლეზე და ასევე, მის ფართობზე, ახალი გენერალური გეგმით დადგენილმა ახალმა ფუნქციურმა ზონირებამ და ამ ტერიტორიების საცხოვრებელ ზონა 5-ადან/და 6-ად გადაკეთებამ გამოწივია ამ ტერიტორიებზე შენობის სიმაღლობრივი შეზღუდვის გაუქმება და სამშენებლო პარამეტრების (ასაშენებელი შენობის ფართობის) თითქმის გასსამაგება; ეს კი უკვე მყარად განაშენიანებულუბნებში ერთმნიშვნელოვნად იწვევს კერძო მესაკუთრეთა უფლებების შეზღუდვას, რადგან ისინი მეზობლად იღებენ მრავალსართულიან კორპუსებს, რაც მათ ინვესტიციებს აუფასურებს. მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლების მშენებლობა ხელყოფს არსებულ განაშენიანებას და იწვევს კონტექსტიდან ამოვარდნილ შეუსაბამო გაბარიტების მშენებლობას, რომელიც მნიშვნელოვნად ზრდის დატვირთვებს მიმდებარე სატრანსპორტო და საინჟინრო ინფრასტრუქტურაზე, აკნინებს არსებული განაშენიანების დამახასიათებელ მნიშვნელოვან ქალაქგეგმარებით ღირებულებებს, კერძოდ: დაბალი სიმჭიდროვე, მშვიდი საცხოვრებელი გარემო, ინსოლაცია და ა.შ.

სტატიის პირველ ნაწილში განხილული შემთხვევების განგანსხვავებით, მსგავს მაგალითებში კიდევ უფრო გართულებულია დაზარალებული მესაკუთრეების მტკიცების ტვირთი, რადგან ზიანისიდენტიფიცირება საკითხის უფრო სიღრმისეულ ანალიზს მოითხოვს. კერძოდ, იმფონზე, როდესაც მშენებლობის ნებართვის გაცემის პროცესში დერეგულირებულია და არ ხდება ინსოლაციის ნორმების კვლევა, 6000 კვადრატულ მეტრზე ნაკლები გაბარიტების შენობებისთვის არ მოითხოვება მიმდებარე სატრანსპორტო კვანძებზე მათი მშენებლობის შესაძლო უარყოფითი გავლენის შეფასების წარდგენა. შესაბამისად, გართულებულია იმის მტკიცება, რომ გენერალური გეგმით არსებული ფუნქციური ზონირების იმგვარი შეცვლა, რაც შესაძლებლობას იძლევა დაბალი ინტენსივობა შეიცვალოს მაღალი ინტენსივობის განაშენიანებით აშკარად ზიანის შემცველია. მაგალითად, ქ.თბილისის ტერიტორიაზე, დაბალი ინტენსივობის საცხოვრებელ ზონებში იმისთვის, რომ მიწის ნაკვეთზე სამშენებლო განვითარება განხორციელდეს იგი უნდა აკმაყოფილებდეს ფართობის და კონფიგურაციის მინიმალურ სტანდარტებს. თუ კი ეს სტანდარტი საცხოვრებელი ზონა 2-ისთვის შეადგენს: მიწის ნაკვეთი მინიმალური ფართობი: 250კვ.მ, მინიმალური სიგანე 9მ. მინიმალური სიგრძე 15მ. დასაშვები შენობის სიმაღლე15მ. კ1კოეფიციენტი=0.5, კ2კოეფიციენტი=1.5.  რაც შეეხება იგივე სტანდარტებს საცხოვრებელი ზონა 6-ისთვის, იგი შეადგენს: მიწის ნაკვეთის მინიმალური ფართობი:700კვ.მ, მინიმალურისი განე20მ. მინიმალური სიგრძე 30მ. შენობის დასაშვები სიმაღლე–ულიმიტო. კ1კოეფიციენტი=0.5, კ2კოეფიციენტი=2.5.

ამ მოთხოვნების ანალიზი ცხადყოფს, რომ ახალი გენერალური გეგმით მსგავსი პრეცენდენტების დაშვება, როდესაც საცხოვრებელი ზონა 2-ის(ან სხვა ნებისმიერი დაბალი ინტენსივობის ზონის) საცხოვრებელ ზონა-6-ად შეცვლა (ან ნებისმიერ მაღალინტენსივობის ზონად) ერთმნიშვნელოვნად აზიანებსი მმესაკუთრეებს, რომლებმაც უძრავი ქონება შეიძინეს საცხოვრებელიზონა-2ის პარამეტრებით და უძრავი ქონება გაანაშენიანეს ამავე ზონისთვის დამახასიათებელი სტანდარტებით, რადგან სურვილის შემთხვევაშიც კი ისინი მოკლებულნი

არიან შესაძლებლობას, ისარგებლონ ინტენსივობის ზრდის შედეგად დადგენილი გაზრდილი პარამეტრებით. მაგალითად, თუკი საცხოვრებელ ზონა 2-ში, ა-მ შეიძინა 300კვ.მ მიწის ნაკვეთი და ააშენა 2სართულიანი სახლი, ხოლო მოგვიანებით ეს და მიმდებარე ტერიტორია მოექცა საცხოვრებელ ზონა 6-ში, ა ვერ შეძლებს საკუთარ შენობას დაამატოს სართულები და ან გაზარდოს ფართობი, რადგან იგი ვერ აკმაყოფილებს გაზრდილი ინტენსივობის რეალიზაციისთვის საჭირო წინაპირობას მიწის ნაკვეთის მინიმალურ ფართობთან დაკავშირებით, რაც ფუქნციური ზონის მახასიათებლებით განვითარების გამომრიცხველი არგუმენტია. თუმცა ა-ს მომიჯნავედ არსებული მიწის ნაკვეთი, რომელზეც ჯერ არ მომხდარა განაშენიანება და რომელიც აკმაყოფილებს საცხოვრებელი ზონა-6-ის სტანდარტებს, იღებს შესაძლებლობას განვითარდეს გაზრდილი ინტენსივობით, კერძოდ, ა-ს 2 სართულიანი საცხოვრებელი სახლის მომიჯნავე და აშენოს მაგ.12 სართულიანი კორპუსი. ამდენად, ამ შემთხვევაში ა-ს ქონება ერთმნიშვნელოვნად განიცდის გაუფასურებას, რადგან ბუნებრივია საცხოვრებელი სახლის ღირებულება მნიშვნელოვნად დამოკიდებულია გარემოზე, ხედზე, მდებარეობაზე და თუ იგი კორპუსებს უკავშირდება, მისი საბაზრო ღირებულება მცირდება დაახლოებით 20-25%-ით მაინც (აღნიშნული დასტურდება მსგავსი ტიპის საქმეზე განხორციელებული კვლევების შედეგად გაცემული აუდიტორული დასკვნებით).

ასეთ ტერიტორიაზე მოქცეული კერძო სახლები ძველი რეგულაციების შესაბამისად წლების მანძილზე ვითარდებოდა დაბალი ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონის პარამეტრებით. ეს ნიშნავს, რომ მათ მესაკუთრეებს იმ შემთხვევაშიც კი თუ მათი ნაკვეთები დააკმაყოფილებენ გაზრდილი ინტენსივობის შედეგად წარმოშობილ ახალ მოთხოვნებს, ნაკვეთების მინიმალური ფართობის და კონფიგურაციის სტანდარტებს, მათ მაინც არ რჩებათ პრაქტიკული შესაძლებლობა განვითარდნენ მაღალი ინტენსივობის

საცხოვრებელი ზონის პარამეტრებით მნიშვნელოვანი ზიანის დადგომის გარეშე, რასაც არსებული შენობების დანგრევის გარდაუვალობა განაპირობებს. პრაქტიკული მაგალითების ანალიზის მიხედვით, ეს შესაძლებლობა კერძო მესაკუთრეების უმრავლესობისთვის მიუღებლია, რადგან მათ საცხოვრებლად შეარჩიეს სწორედ დაბალი ინტენსივობის ტერიტორიები და ისინი ამ მოცულობის ინვესტიციებს არ განახორციელდენ იმ შემთხვევაში თუ ექნებოდათ ინფორმაცია, რომ მათ მომიჯნავედ მომავალში შესაძლებელი გახდებოდა კორპუსების მშენებლობა.

ზემო აღნიშნულიდან გამომდინარე, ავტორისაზრით, მსგავსი შემთხვევებიც პირდაპირ ზღუდავს საკუთრების უფლებას და მნიშვნელოვნად აუფასურებს უძრავ ქონებას.რა ტერმინიც არ უნდა

იქნეს გამოყენებული, ვუწოდებთ მასაც„ირიბ“ექსპროპრიაციასაც თუ არა, მსგავსი ქალაქგეგმარებითი გადაწყვეტებიც პირდაპირ ლახავს მომიჯნავე ნაკვეთების საქართველოს კონსტიტუციით აღიარებულ კერძო საკუთრების უფლებას (21-ე მუხლი) და ჯანმრთელობისთვის უვნებელ გარემოში ცხოვრების და უსაფრთხო გარემოში ცხოვრების უფლებას(37-ე მუხლი), ასევე, სრულად არღვევს საქართველოს კონსტიტუციით დაცულ პირადი ცხოვრების ხელშეუხებლობის უფლებას,რადგან დაბალ განაშენიანებაში სადაც მდებარეობს მხოლოდ კერძოსახლები (არა უმეტეს 8-10მეტრის სიმაღლის) შეუზღუდავი სიმაღლის (რადგან საცოხვრებელ ზონა 5-ს და 6-ს ეს შეზღუდვა არ გააჩნიათ) შენობის აშენება, სრულად ხელყოფს ჩაუხედავობის პრინციპს და მომიჯნავე მესაკუთრეების პირადი ცხოვრების

ხელშეუხებლობის უფლებას, რადგან ელემენტარულად მათი ეზოები 15 მეტრზე მაღალი სიმაღლის შენობიდან ვიზუალური დაკვირვების არეალში ექცევა. ამ პირობებში კი, როდესაც მომიჯნავედ გაზრდილი პარამეტრების შედეგად შესაძლებლი ხდება მაგ.40 მეტრის სიმაღლის შენობის მშენებლობა, ერთის მხრივ ეს იწვევს მომიჯნავე კერძო სახლებით განაშენიანებული ნაკვეთების ღირებულების გაუფასურებას და ასევე, ისინი კარგავენ ძირითად დანიშნულებას–ჰქონდეთ ჯანმრთელობისთვის უვნებელი გარემო, განტვირთული სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურა, ბუნებრივი განათებულობა, პირადი სივრცე.

ამდენად, ესეთი შემთხვევებიც შეფასებულ უნდა იქნეს როგორც ზიანი და პრაქტიკაში ამ საკითხების განხილვისას მასზეც უნდა გავრცელდეს ზოგადი ადმინსიტრაციული კოდექსის 209-ე მუხლით და გენერალური გეგმის #6 დანართით დადგენილი მოთხოვნები და რეკომენდაციები.

აღსანიშნავია, რომ გენერალური გეგმის მიერ მსგავსი ტიპის უარყოფითი გავლენის შეფასებაზე და კონკრეტულად ზიანის ფულადი კომპენსაციით აღიარების მიმართულებით ქართულ სასამართლოებს ჯერაც არ აქვთ ჩამოყალიბებული პრაქტიკა და ამდენად ბუნდოვანია, კონკრეტულად რა პერსპექტივა შეიძლება გააჩნდეს მსგავსი დავების წარმოებას. თუმცა,ის საკანონმდებლო დათქმები, რომლებიც ზემოთ მიმოვიხილეთ ქმნის საკმარის საფუძველსი მისთვის,რომ რეველანტური მტკიცებულებების წარდგენის შემთხვევაში დაცულ იქნას დაზარალებული მესაკუთრეების უფლებები.

წყარო:https://gba.ge/