,
ხშირად ბიზნეს პრესაში ან ტელეარხებში კომერციის შესახებ, როდესაც საქმე ეხება საცხოვრებელი ან კომერციული უძრავი ქონების მშენებლობას, შეიძლება მოისმინოთ სიტყვა "დეველოპერი".
ყველა არ იცნობს ინგლისურ ენას და სამშენებლო ბიზნესის სპეციფიკას, ამიტომ ამ სტატიაში განვიხილავთ ამ კონცეფციას და მივცემთ ინტერპრეტაციას.
მარტივი სიტყვებით, დეველოპერიარის მეწარმე, რომელიც ინვესტიციას ახორციელებს უძრავი ქონების შეძენაში, ახორციელებს სხვადასხვა სახის გაუმჯობესებას ( კაპიტალური რემონტი, დამატებითი შენობების დასრულება, გარემოს კეთილმოწყობა ლანდშაფტის დიზაინი), შემდეგ კი ყიდის მარკირებით, რაც, ყველა ხარჯის გამოკლებით, არის მოგება.
სიტყვა დეველოპერი მომდინარეობს ინგლისურიდან to develop, რაც ნიშნავს "განვითარებას", "გაუმჯობესებას".
ერთ-ერთი ყველაზე ცნობილი დეველოპერი ამერიკელი მილიარდერი დონალდ ტრამპია, რომელმაც საკმაოდ შთამბეჭდავი ცათამბჯენი ააშენა. მისი ერთ-ერთი ყველაზე ცნობილი ობიექტია Trupm Tower, რომელიც მდებარეობს ნიუ-იორკის პრესტიჟულ უბანში მეხუთე ავენიუზე. მისი სიმაღლე 202 მეტრია, სავარაუდო ღირებულება კი 318 მილიონი დოლარია.
ამ ბიზნესს შეუძლია დიდი მოგება მოიტანოს, მაგრამ მას ასევე დიდი რისკები აქვს. წარმატებული დეველოპერი რომ იყოთ, უნდა შეძლოთ შესაძლებლობების ამოცნობა და ნამდვილად კარგი გარიგებების გამოყოფა ცარიელისგან.
ასევე მნიშვნელოვანია სამომავლო ბაზრის ტენდენციების განჭვრეტა, უძრავი ქონების ადგილობრივი ბაზრის და მისი მდგომარეობის გარკვეული პერიოდის შემდეგ შეფასების საჩუქარი.
მარტივი სიტყვებით, დეველოპერი არის მშენებელი, რომლის წყალობითაც შენდება ახალი შენობები, ან ძველი ხდება ბევრად უკეთესი.
ის პოულობს და ყიდულობს მიწას, ქირაობს არქიტექტორების, ინჟინრების, მშენებლების გუნდს, იღებს ყველა საჭირო ნებართვას, კოორდინაციას უწევს მშენებლობის გეგმას ადგილობრივ ხელისუფლებასთან და აფინანსებს ყველა ამ საქმიანობას.
უნდა აღინიშნოს, რომ დეველოპერების ბიზნესი დიდწილად ასოცირდება ბიუროკრატიულ პროცედურებთან და ხშირად მოიცავს საჯარო მოხელეების ოფისებში მრავალრიცხოვან ვიზიტებს.
გარდა ამისა, დეველოპერებს ეკისრებათ ყველა რისკი და პასუხისმგებლობა შენობის აღმართვაზე. თუ რამე დაემართება კონსტრუქციას (ჩამოქცევა, ნგრევა), მაშინ ყველაფერი მშენებლის ღუმელებზე მოდის. პრინციპში, რისკი-ანაზღაურების თანაფარდობის თვალსაზრისით, ეს ალბათ სამართლიანია.
თუ გსურთ გახდეთ წარმატებული დეველოპერი, მაშინ უნდა გაითვალისწინოთ შემდეგი პუნქტები:
როგორც აღწერიდან ჩანს, იმისთვის, რომ გახდე წარმატებული დეველოპერი, ადამიანს არა მხოლოდ უნდა ჰქონდეს შთამბეჭდავი კაპიტალი, არამედ გააჩნდეს მთელი რიგი აუცილებელი თვისებები და უნარები.
სხვათა შორის, არსებობს დეველოპერის გამარტივებული ვერსია - ასე ვთქვათ, შესვლის დონე. საუბარია ბინების და კერძო სახლების შეძენაზე, პირველი კლასის რემონტის განხორციელებაზე და შემდგომ გადაყიდვაზე. არსებითად, ეს არის იგივე განვითარება, მხოლოდ მიკრო დონეზე.
მიუხედავად საქმიანობის მასშტაბისა და პროექტების ზომისა, დეველოპერებს უნდა ჰქონდეთ შემდეგი მნიშვნელოვანი პიროვნული თვისებები:
ეფექტური კომუნიკაციის უნარი დეველოპერის ალბათ ყველაზე მნიშვნელოვანი თვისებაა. ყოველივე ამის შემდეგ, მარტივი სიტყვებით რომ ვთქვათ, დეველოპერი არის ადამიანი, რომელიც მოლაპარაკებებს აწარმოებს ადამიანთა მთელ ჯგუფთან, რათა მოაწყოს ობიექტის მშენებლობა. ესენი არიან ბანკირები, იურისტები, გენერალური კონტრაქტორები, სამოქალაქო ინჟინრები, არქიტექტორები, ბროკერები, შემფასებლები და მრავალი სხვა პროფესიონალი.
ზოგჯერ დეველოპერს ადარებენ ფილმის პროდიუსერს - ფილმის გადასაღებად საჭიროა სხვადასხვა ექსპერტებისგან შემდგარი გუნდის შეკრება.
რისკები ნებისმიერი ტიპის ბიზნესის განუყოფელი ნაწილია, მაგრამ განსაკუთრებით მაღალია მშენებლობაში. ამიტომ, დეველოპერები ყველანაირად ცდილობენ მათ მინიმუმამდე დაყვანას, თუმცა ეს ყოველთვის არ არის შესაძლებელი.
90-იანი წლების დასაწყისში, როდესაც აშშ-ს უძრავი ქონების ბაზარი არახელსაყრელ ვითარებაში იყო, დონალდ ტრამპმა 1 მილიარდ დოლარზე მეტი ვალი ჩაირიცხა. მისდა საბედნიეროდ, ბანკებმა არ დაახრჩვეს, არამედ მისცეს შესაძლებლობა გაეუმჯობესებინა ფინანსური მდგომარეობა.
კრეატიულობა დეველოპერის მუშაობის კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ასპექტია. ხშირად ისინი გონებრივად წარმოადგენენ ობიექტს, რომლის აშენებას აპირებენ გონებაში, ანუ ვიზუალიზაციას უკეთებენ მას. დეველოპერებს განუვითარდათ ხედვის გრძნობა და წინ ხედვის უნარი.
პრობლემის გადაჭრაზე ფოკუსირება ეხმარება დეველოპერებს ყოველდღიურ მუშაობაში. წარმატებული პროექტის შემუშავება მოითხოვს დიდ უნარს მრავალრიცხოვან და ზოგჯერ მრავალფეროვან პრობლემებთან გამკლავებაში.
ამრიგად, მარტივი სიტყვებით რომ ვთქვათ, დეველოპერი არის ბიზნესმენი, რომელიც პოულობს ინვესტიციისთვის მომგებიან ქონებას, აკეთებს საჭირო გაუმჯობესებას და შემდეგ ყიდის ან ქირაობს მათ.
უყურეთ ამ ვიდეოს უძრავი ქონების დეველოპერ დონალდ ტრამპის მიერ აშენებული 10 ყველაზე შთამბეჭდავი და ლამაზი შენობა.
ბოლო ათწლეულების განმავლობაში ეკონომიკა მთელს მსოფლიოში ისეთი სწრაფი ტემპით ვითარდებოდა, რომ მის ბევრ სფეროში ახლა საჭიროა მულტიდისციპლინური სპეციალისტების საჭიროება. უძრავი ქონების ბაზარი ასევე არ არის გამოტოვებული. ეკონომიკური აზროვნების ევოლუცია ამ სფეროში გამოიწვია სპეციალისტების სრულიად ახალი კატეგორიის - დეველოპერების გაჩენა.
საიდუმლო არ არის, რომ ეს არის კომერციული საქმიანობის ერთ-ერთი ყველაზე რთული, მრავალდონიანი და ბიუროკრატიული სფერო. უძრავი ქონების დიზაინის, მშენებლობისა და გაყიდვის პროცესი ხშირად იმდენად ხანგრძლივი და არაპროგნოზირებადია, რომ შეიძლება არა მხოლოდ გაჭიანურდეს მრავალი თვე ან წელი, არამედ შეჩერდეს კიდეც ნებისმიერ მომენტში. კომერციული შედეგი ასეთ პირობებში იქცევა უაღრესად რთულ და რთულ შესასრულებლად, რომ აღარაფერი ვთქვათ გარიგებიდან მოგების მიღების პერსპექტივაზე.
განვითარება, ანუ გაუმჯობესებისა და განვითარებისკენ მიმართული აქტივობები, უძრავი ქონების ბაზარზე სწორედ ამ პროცესების ოპტიმიზაციის საშუალებად გამოჩნდა. და დეველოპერები არიან ის ადამიანები, რომლებიც ახორციელებენ ამ საქმიანობას. იმის გათვალისწინებით, რომ მთელი გზა, პროექტის იდეიდან მის განხორციელებამდე, გადის რამდენიმე ეტაპს, დეველოპერების საქმიანობა ძალიან მრავალმხრივი და მრავალმხრივია.
სინამდვილეში, დეველოპერები უნივერსალური სპეციალისტები არიან მაღალი დონე, რომლებიც ეწევიან უძრავი ქონების განვითარებას, პოპულარიზაციას და შემდგომ გაყიდვას მოგების მიღების მიზნით.
მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ დეველოპერებს შეუძლიათ იმუშაონ როგორც საკუთარ პროექტებთან, ასევე მომხმარებელთა პროექტებთან. მათ შეუძლიათ განახორციელონ პროექტი ნულიდან, ან შევიდნენ მასში პროცესის ნებისმიერ ეტაპზე. თუმცა, მათთვის მთავარი მიზანი ყოველთვის რჩება თავად პროექტის ღირებულების მაქსიმალური ზრდა, მიუხედავად მასში მონაწილეობის მეთოდისა. მაგალითად, განხორციელება (რემონტი) მისი საბაზრო ღირებულების გასაზრდელად და, შესაბამისად, მისი შემდგომი გაყიდვიდან მოგების გაზრდის მიზნით.
როგორც უკვე აღვნიშნეთ,
დეველოპერების საქმიანობის სპექტრი ძალიან ფართოა. მათი ფუნქციები და პროფესიული უნარები არ შემოიფარგლება ერთი სპეციალობით. ისინი მოიცავს ღრმა ცოდნას მეცნიერების რამდენიმე სფეროში ერთდროულად. ამრიგად, ამ კატეგორიის სპეციალისტების საქმიანობა მოიცავს მთელ რიგ სფეროებს, რომელთაგან მთავარია შემდეგი:
როგორც წესი, განვითარების სპეციალისტების უმეტესობას უკან უძრავი ქონების უზარმაზარი პრაქტიკა აქვს. ეს მდიდარი გამოცდილება მათ საშუალებას აძლევს ზუსტად შეაფასონ დასრულებული ობიექტი უძრავი ქონების ბაზარზე და არ დაუშვან შეცდომა მომავალი განვითარებისთვის შესაფერისი მიწის არჩევისას. და ასევე მიეცით ადეკვატური შეფასება მიწის კომერციული შესაძლებლობების შესახებ მისი შემდგომი გაყიდვის შემთხვევაში ან. შერჩეული ობიექტის შეძენა და მასთან დაკავშირებული ყველა საკითხი ასევე გადაწყვეტილია დეველოპერების მიერ.
დეველოპერების ამოცანები მოიცავს პირველადი დოკუმენტაციის შემუშავებას, რომელშიც მითითებულია გამოთვლები ობიექტის ძირითადი მახასიათებლებისთვის - ფართობი, მოცულობა, დანიშნულება. ისინი ასევე ადგენენ ესკიზებს და აწყობენ დიზაინს. რა თქმა უნდა, ყველა ძირითადი დოკუმენტის მომზადება მოითხოვს კარგ საინჟინრო და ტექნიკურ განათლებას.
მიწის შეძენა ან ახლის მშენებლობა ყოველთვის დიდ ფინანსურ ინვესტიციებს მოითხოვს. ყველაზე ხშირად ეს არის ინვესტიცია. შემოთავაზებული ბიზნესპროექტი მიმზიდველი უნდა იყოს ინვესტორებისთვის მისი ანაზღაურებისა და ფულადი მოგების დაპირებული პროცენტის თვალსაზრისით. გარედან ფინანსური შემოსავლების მოცულობა პირდაპირ დამოკიდებულია დეველოპერის დამაჯერებლობაზე. გარდა ამისა, სახსრების მიზნობრივი გამოყენებისთვის საჭიროა გამოცდილი ფინანსური მიდგომა. დეველოპერმა უნდა გააკეთოს თავისი პროექტის ფინანსური ლიკვიდობის სწორი გაანგარიშება. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მოსალოდნელი მოგების ნაცვლად, ის ემუქრება მრავალმილიონიანი ზარალის მიყენებას. მხოლოდ ძალიან კომპეტენტურ ფინანსისტს შეუძლია საკუთარი სახსრების ინვესტირება მსგავს პროექტებში.
სახელმწიფო სტრუქტურებში და მუნიციპალურ ორგანიზაციებში უამრავი დოკუმენტის ხელმოწერა, მათ შორის ობიექტის მშენებლობის ნებართვები და გარდაუვალი საკითხების შეთანხმება, მაგალითად, კომუნიკაციებზე - ეს ყველაფერი ასევე ეკისრება განვითარების სპეციალისტებს. და ამ პრობლემების გადასაჭრელად მათ სჭირდებათ ძლიერი საკანონმდებლო ბაზა.
დეველოპერები ზედამხედველობენ ახალი ობიექტის მშენებლობას, როგორც ბიზნესპროექტის ნაწილი, დასაწყისიდან მის ექსპლუატაციამდე. ამიტომ, გამოცდილი დეველოპერი კარგად უნდა იყოს გათვითცნობიერებული შენობებისა და ნაგებობების მშენებლობის ტექნოლოგიასთან დაკავშირებულ საკითხებში. ეს საშუალებას აძლევს მას იპოვნოს ოპტიმალური ბალანსი სამშენებლო ხარჯებსა და ამ მიზნით გამიზნულს შორის. ნაღდი ფულითცდილობს მაქსიმალურად გაზარდოს ობიექტის ღირებულება.
ყველა წარმატებული დეველოპერი, რა თქმა უნდა, წარმატებული მენეჯერია. მხოლოდ ყველა პროცესის ოსტატურად ორგანიზებას, დაწყებული თავად პროექტის იდეის ავტორობიდან მის განხორციელებამდე, შეუძლია დეველოპერი მიიყვანოს სასურველ კომერციულ შედეგამდე. ადამიანური, მატერიალური და ფინანსური რესურსების პროფესიონალურად მართვის უნარი მათ საშუალებას აძლევს შექმნან საკუთარი დიდი კომპანიებიდა უზარმაზარ კორპორაციებში უფროსი მენეჯმენტის მაღალი თანამდებობების დაკავება.
განვითარების სპეციალისტის ერთ-ერთი ყველაზე პასუხისმგებელი ფუნქციაა ობიექტის მომგებიანი გაყიდვა. უძრავი ქონების გაყიდვის ან იჯარის ოპერაციების წარმატება მოითხოვს დეველოპერებს სწორად შეაფასონ უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობა განხორციელების მომენტში და უნარი იყვნენ სენსიტიურები მასში არსებული ნებისმიერი ცვლილების მიმართ. კომპეტენტური მარკეტინგული სტრატეგია და გამოცდილი სარეკლამო კამპანია უზრუნველყოფს ბიზნეს პროექტის წარმატებით დასრულებას მომგებიანი კომერციული გარიგების დადების გზით.
ასე რომ, წარმატებული დეველოპერები არიან ძალიან სამეწარმეო, მაღალგანათლებული, მრავალმხრივი სპეციალისტები-ოპტიმიზატორები, პროფესიონალები უძრავი ქონების ბაზარზე. ესენი არიან ადამიანები, რომლებმაც არა მხოლოდ იციან პასუხები კითხვებზე "რა და სად ავაშენოთ", არამედ "როდის და როგორ უნდა გაყიდონ მომგებიანად".
თანამედროვე რუსულ ენაში შესული ნასესხები სიტყვების სია მუდმივად ფართოვდება. ბევრი ადამიანი საკუთარ თავს ეკითხება: "რა არის დეველოპერი?". ინგლისური ზმნა"განვითარება" ნიშნავს "განვითარებას, განვითარებას".
დეველოპერი არის სპეციალისტი, რომელიც ავითარებს, ხელს უწყობს და ყიდის უძრავი ქონების ობიექტებს, თავიდანვე გადის პროექტის განხორციელების მთელ პროცესს.
ასეთი საქმიანობის მთავარი მიზანი გარიგებიდან მაქსიმალური მოგების მიღებაა.
რუსეთში განვითარება დაიწყო 21-ე საუკუნის დასაწყისიდან, როდესაც კრიზისის შემდეგ სამშენებლო ბაზარი დაჩქარებული ტემპით დაიწყო განვითარება. მაგრამ იმ წლებში არც ერთ კომპანიას არ შეეძლო ხარისხიანი სერვისების შეთავაზება. მოგვიანებით ბაზარი შენობების რაოდენობადან მათ ხარისხზე და, შესაბამისად, გაყიდვისა თუ გაქირავების მაღალ ღირებულებაზე გადავიდა.
უკვე 2005 წლისთვის გაჩნდა ცალკე ბიზნეს სფერო - დეველოპმენტი, რომელიც აკონტროლებს განვითარების მთელ ციკლს და ახლა მას უპრეცედენტო მოთხოვნა აქვს მის სერვისებზე.
ნამდვილი დეველოპერი არის პროფესიონალი უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ ყველა სფეროში.
დეველოპერის სფერო საკმაოდ ფართოა და მისი ფუნქციები ეფუძნება ცოდნას სხვადასხვა სფეროში:
დეველოპერი ასევე ატარებს მარკეტინგულ კვლევას და იყენებს სარეკლამო სვლებს, რაც უზრუნველყოფს ტრანზაქციის მთავარ წარმატებას.
განვითარება არის პროცესი, რომლითაც მეწარმე გარდაქმნის ან ქმნის ქონებას მისი კომერციული ღირებულების გასაზრდელად.
ევროპის ქვეყნებში ტერმინი „დეველოპერი“ არ გამოიყენება. დეველოპერები ჩართულნი არიან უძრავი ქონების სექტორში.
რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის თანახმად, დეველოპერი არის იურიდიული პირი, რომელიც ფლობს მიწის ნაკვეთს და იზიდავს ფინანსებს, რათა ააშენოს რაიმე უძრავი ქონება ამ საიტზე ოფიციალური სამშენებლო ნებართვის საფუძველზე.
დეველოპერის ფუნქციონირება არ გულისხმობს გადასაჭრელ ამოცანების ასეთ მრავალფეროვან რაოდენობას და ფართო აქტივობებს.
ფინანსური მენეჯმენტიდან გამომდინარე, არსებობს:
ეს უკანასკნელი ტიპი ყოველთვის არ გამოირჩევა.
ასევე, ეს ტერიტორია შეიძლება დაიყოს ქონების ტიპის მიხედვით:
ნებისმიერი უძრავი ქონება დღეს არის ინვესტიციის მომგებიანი გზა, განსაკუთრებით საცხოვრებელი. ობიექტის ღირებულების გაზრდის მიზნით, ჩვეულებრივი კონსტრუქცია საკმარისი არ არის. დეველოპერული კომპანიები წარმოიქმნება როგორც რეაგირება თანამედროვე ბაზრის მოთხოვნებზე, რომელიც აკმაყოფილებს საზოგადოების მოთხოვნებს.
კომპანია შეიძლება დაფუძნდეს როგორც ერთ იურიდიულ პირზე, ასევე ფიზიკურ პირთა ჯგუფზე, რომლებიც ეწევიან საინვესტიციო და დეველოპერულ საქმიანობას. სქემა შეიძლება განსხვავდებოდეს სამუშაოს არჩეული მიმართულების მიხედვით.
ტიპიური სტრუქტურები მოიცავს:
ამ ჯაჭვის ყველა რგოლის მაღალი ხარისხის ურთიერთქმედება უზრუნველყოფს პროფესიონალიზმს და კომპანიის მუშაობაზე მაღალ მოთხოვნას.
მთავარი განსხვავება ისაა, რომ დასავლური განვითარება ეფუძნება უძრავი ქონების ობიექტის შექმნის აუცილებლობის სქემას, მარკეტინგულ კვლევას. ჩვენს ქვეყანაში პროექტი მუშავდება კონკრეტულ ხელმისაწვდომ მიწის ნაკვეთზე.
რუსეთში ჯერ კიდევ არის რამდენიმე დეველოპერული კომპანია, რომელსაც შეუძლია კონკურენცია გაუწიოს უცხოელებს, მაგრამ ეს კონცეფცია სულ უფრო მეტ პოპულარობას იძენს მზარდი ურბანული განვითარებისა და თანამედროვე საზოგადოების ევროპეიზაციის გამო.
განვითარების ვიდეოზე
დეველოპერების როლი სულ უფრო ხელშესახები ხდება. მათ შეუძლიათ მოაწყონ დრამატული ცვლილებები, როგორიცაა შენობის აშენება ცარიელ ლოტზე ნულიდან, ან ნაკლებად შესამჩნევი, მაგრამ აუცილებლად გაზრდის ქონების პოტენციალს. ტრანსფორმაციები სხვადასხვა გზით ხდება.
დეველოპერები არიან ფართო სპექტრის მეწარმეები და სპეციალისტები: იურისპრუდენცია, ფინანსები და მშენებლობა. შესაბამისად, ისინი ცოტაა და მათი მომსახურების ღირებულება საკმაოდ მაღალია.
პირველ რიგში, მოდით განვსაზღვროთ განმარტებები. კარგად, ან, უფრო მარტივი ენით, მოდით გაუმკლავდეთ განმარტებებს. თარგმნილია ინგლისურადსიტყვა განვითარებანიშნავს განვითარება. და ეს ნიშნავს აბსოლუტურად სწორად! უძრავ ქონებასთან მიმართებაში ეს ტერმინი გულისხმობს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული პროექტების ხელშეწყობას.
უძრავი ქონების განვითარება არის ახალი და ძალიან კონკრეტული პროდუქტის შექმნის რთული და მრავალეტაპიანი პროცესი - უძრავი ქონება. ზოგადად, ეს პროცესი მოიცავს პროექტის მონაწილეთა გუნდის შერჩევას, ბაზრის კვლევას, მარკეტინგს, დიზაინს, დამტკიცებას, მშენებლობას, დაფინანსებას, გადასახადს, ბუღალტრულ აღრიცხვას, მენეჯმენტს. უძრავი ქონებადა მისი ინფრასტრუქტურა. ეს არის ბიზნესი, რომელიც მოითხოვს საკმაოდ სერიოზულ ინვესტიციას მოცულობის თვალსაზრისით ხანგრძლივი ციკლით და სადაც წარმოებულ პროდუქტს შეუძლია შექმნას სტაბილური ფულადი ნაკადი დიდი ხნის განმავლობაში.
განვითარების ორი ძირითადი ტიპი არსებობს: საფასური-განვითარებადა სპეკულაციური განვითარება. ზოგჯერ განვითარება მოიცავს საკუთარი თავისთვის ქონების მშენებლობასაც (ე.წ აშენება-სარჩელი), თუმცა, ასეთი სამშენებლო საქმიანობები არ არის გამიზნული მოგების მისაღებად, არამედ ემსახურება სამომავლოდ ზედნადები ხარჯების (პირველ რიგში ქირის გადასახადების) შემცირებას.
პირველ სქემაში დეველოპერი არ იღებს თავის თავზე ფინანსურ რისკებს და მუშაობს ფიქსირებული გადასახადით. ყველაზე ხშირად, ინვესტორი ქირაობს დეველოპერს, რათა შერჩეულ მიწის ნაკვეთზე ააშენოს ანაზრაურების შენობა და შეავსოს იგი მოიჯარეებით. დეველოპერის შერჩევა ჩვეულებრივ ხდება ტენდერის გზით.
დეველოპერი, რომელიც არ მონაწილეობს საკუთარი ფინანსებით, ახორციელებს მხოლოდ დამკვეთის ხარჯზე პროექტირებას, ხელისუფლებისგან საჭირო ნებართვებს, მშენებლობას და ფართის იჯარას. ყველა საჭირო სამუშაოსთვის ის იზიდავს სპეციალისტებს (არქიტექტორებს, კონტრაქტორებს, საინჟინრო ფირმებს), მაგრამ მთლიან პროექტზე პასუხისმგებლობა ეკისრება დეველოპერს. დეველოპერის საფასურიშესანარჩუნებლად სამშენებლო პროექტიშეიძლება იყოს პროექტის ღირებულების 8-დან 15 პროცენტამდე.
განვითარების მეორე ტიპი - სპეკულაციური განვითარება- უფრო რთული, ვიდრე ადრე იყო აღწერილი საფასური-განვითარება. ამ შემთხვევაში, დეველოპერი აშენებს კომერციულ უძრავ ქონებას, მოქმედებს როგორც პროექტის ერთადერთი (ან მთავარი) ორგანიზატორი. სინამდვილეში, დეველოპერი ასრულებს ყველა იგივე ფუნქციას, როგორც პირველ სქემაში, მაგრამ გარდა ამისა, ის ასევე აშენებს პროექტის ფინანსურ სქემას. ამავდროულად, დეველოპერი დებს პროექტში საკუთარ სახსრებს, რომლებიც მომავალი ფინანსური სქემის ბირთვია.
მსხვილი დეველოპერული პროექტების ფინანსური სქემა, როგორც წესი, წარმოადგენს დეველოპერის საკუთარი სახსრების, მოზიდული ინვესტიციების, საბანკო სესხების და მომავალი მოიჯარეებისგან წინასწარი ქირავნობის გადახდების კომპლექსურ კომბინაციას. ერთ ფინანსურ წყაროზე დაყრდნობის მცდელობა შეიძლება განწირული იყოს წარუმატებლობისთვის, თუ ეს არ არის გრძელვადიანი სესხი ისეთი დიდი საბანკო ორგანიზაციისგან, როგორიცაა რუსეთის Sberbank, Credit Swisse ან Barclays Bank. შერეული დაფინანსებით, დეველოპერს აქვს წილი მომავალ მომგებიან შენობაში.
აშკარაა, რომ ოპერაციების მაღალი მომგებიანობა სპეკულაციური განვითარებაპროექტის წარუმატებლობის მაღალი რისკების გამო, რომელსაც დეველოპერი ეკისრება. ამასთან დაკავშირებით, ექსპერტების უმეტესობა თანხმდება, რომ ასეთი განვითარებაა ყველაზე რთულიუძრავი ქონების ბაზარზე ყველა შესაძლო ოპერაციების შესახებ, თუნდაც მხოლოდ იმიტომ, რომ ერთი პროექტი აერთიანებს ადმინისტრაციულ, სამშენებლო, გარემოსდაცვით და ფინანსურ რისკებს.
ზოგიერთი ექსპერტი ასეთ განვითარებას ხელოვნებადაც კი თვლის, რომელიც დაფუძნებულია დეველოპერის განსაკუთრებულ პიროვნულ თვისებებზე, გამოცდილებასა და იღბალზე.
განვითარების პროექტი ნებისმიერ ფორმატში გადის რამდენიმე სავალდებულო ეტაპს. პროექტის შემუშავება მოიცავს შემდეგ ეტაპებს.
პროექტის წინა ეტაპი:
დიზაინის ეტაპი:
მშენებლობის ეტაპი:
განხორციელების ეტაპი:
განვითარების ერთ-ერთი მთავარი პრინციპია ძლიერის შექმნა კონსულტანტთა გუნდებირომლებიც იმუშავებენ პროექტის სხვადასხვა ეტაპზე - მარკეტინგული კვლევებიდან ფართის გაყიდვამდე და შენობის ექსპლუატაციამდე. ასეთი სპეციალისტების მოზიდვა ძვირი ჯდება, მაგრამ, როგორც გამოცდილება გვიჩვენებს, შედეგიანია. გარდა ამისა, პროექტის განვითარების თითოეულ ეტაპზე უნდა გამოიკვეთოს ძირითადი პუნქტები, რომელთა წარმატებით განხორციელებით შეიძლება ველოდოთ მთლიანი პროექტის წარმატებით დასრულებას.
განვითარების პროექტის წინასაპროექტო ეტაპზე ეს არის ბაზრის კვლევა და მომავალი ობიექტის ადგილმდებარეობის არჩევანი. სწორედ ამ ეტაპებს შეუძლია გავლენა მოახდინოს მთელი პროექტის შედეგზე. ბაზრის კვლევამ უნდა უპასუხოს შემდეგი კითხვები: 1) რომელ საბაზრო სექტორშია ამჟამად შეუვსებელი ნიშები და დარჩება თუ არა ისინი მომავალში; 2) რა სახის ობიექტია საჭირო ასაშენებლად; 3) რა არის აშენებული ფართის გასაყიდი ფასების ყველაზე სავარაუდო დონე; 4) როგორია პროექტის მომგებიანობის პროგნოზი; 5) კონკურენციის დონე კონკრეტულ სეგმენტში; 6) შესაძლო რისკები და მათი შემცირების გზები.
უძრავი ქონების ბაზრის კვლევასაშუალებას გაძლევთ განსაზღვროთ მიწოდებისა და მოთხოვნის არსებული ბალანსი უძრავი ქონების ბაზრის სხვადასხვა სეგმენტში და ამით დაადგინოთ შეუვსებელი ნიშები, რომლებშიც არის გარკვეული სფეროების დეფიციტი. გაყიდვების ფასებისა და სამშენებლო ხარჯების ანალიზი შესაძლებელს გახდის განვსაზღვროთ, რომელ ნიშებში იქნება განვითარების პროექტის განხორციელება ყველაზე ეფექტური.
კვლევაში დიდი ყურადღება უნდა მიექცეს ამ ინდიკატორების პროგნოზებს, ვინაიდან ვითარება ბაზარზე დინამიურია. კვლევა ასევე უნდა შეიცავდეს კონკურენტების საქმიანობის ანალიზს მათი ძლიერი და სუსტი მხარეების იდენტიფიცირებით და ახასიათებს კონკურენციის ზოგადი დონე შერჩეულ ბაზრის სეგმენტში. კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი პუნქტია არსებული რისკების ანალიზი და მათი შემცირების გზები.
პროექტის განხორციელების დრომ უნდა გაითვალისწინოს უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების ისეთი ნიმუში, როგორიცაა ციკლურობა. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია განვითარებისთვის, რადგან ასეთი პროექტების დასრულებას ორი წელი სჭირდება. ამრიგად, პროექტი შეიძლება დაიწყოს იმ მომენტში, როდესაც ბაზრის პირობები ხელსაყრელია და დასრულდეს - ვარდნის დროს.
უნდა აღინიშნოს, რომ მოსკოვში მიწის ნაკვეთის არჩევის ამოცანა გართულდა სამართლებრივი გაურკვევლობის გამო. ხშირად იურიდიული პირებიშეთავაზება მიწაარ აქვთ ამის უფლება. გარდა ამისა, ეს ტერიტორიები შეიძლება დაექვემდებაროს რეგულაციებს, რომლებიც არ იძლევა საშუალებას გარკვეული ტიპებიგამოყენება. ხშირად, ქალაქის ადმინისტრაციული ორგანოები დეველოპერისგან დამატებით კომპენსაციას ითხოვენ. ურბანული დაგეგმარების ამოცანა არ შეიცავს საინჟინრო კომუნიკაციების მდგომარეობის დეტალურ აღწერას ტერიტორიაზე. შედეგად, დეველოპერს ემუქრება მოულოდნელი ხარჯები, რაც ხშირად აძვირებს მშენებლობას, ვიდრე მოსალოდნელი იყო.
ღირებულების გასაკონტროლებლად, ფუნქციონალური კონცეფცია უნდა შეიმუშაოს ინდუსტრიის ჯგუფმა, რომელშიც შედის დეველოპერი, არქიტექტორი და ხარჯების შემფასებელი. უკვე ამ ეტაპზე შესაძლებელია კონსულტაციებისთვის სპეციალისტი ბროკერის მოზიდვა, რომელიც ბაზარზე არსებული სივრცის პოპულარიზაციას მოახდენს.
პროექტზე ტენდერის ჩატარება მიზანშეწონილია. ამ შემთხვევაში საუკეთესოს არჩევა პროექტი დიზაინიგასათვალისწინებელია სხვადასხვა პარამეტრები, როგორიცაა: დიზაინერისგან პროფესიული დაზღვევის ხელმისაწვდომობა, დიზაინის ღირებულება, მსგავსი შენობების დიზაინის გამოცდილება, ურბანული სტრუქტურებთან კავშირების არსებობა, გამოსაყენებელი ფართობის მაქსიმალური გამომუშავება. შენობა. მოსკოვში ამ ეტაპზე სიტუაციას ართულებს არარსებობა ან მიუწვდომლობა მთავარი სამოქმედო გეგმაქალაქების შესახებ ამომწურავი ინფორმაცია ტერიტორიული ზონირებადა სამომავლო განვითარების გეგმები.
საკუთარი სახსრებიდან დაფინანსება, ალბათ, მხოლოდ თეორიულად გვხვდება. თუნდაც ავიღოთ მსხვილი დასავლური სადაზღვევო კომპანიების განვითარების გამოცდილება და საპენსიო ფონდები(როგორც წესი, დეველოპერულ პროექტებს მთლიანად საკუთარი რესურსებით აფინანსებენ), მერე გამოდის, რომ ნასესხები ფულსაც იყენებენ, მხოლოდ ამ შემთხვევაში კრედიტორები არც ბანკები არიან და არც მსხვილი. საინვესტიციო კომპანიებიდა ამ ორგანიზაციების მცირე კლიენტებს. აქსიომაა, რომ შეუძლებელია პროექტის განხორციელება საკუთარი კაპიტალის გარეშე. განვითარების პროექტების განხორციელებისას ძალზე მნიშვნელოვანია ოპტიმალური პროპორციის შენარჩუნება საკუთარ და ნასესხებ ფულს შორის.
როდესაც აშენდება დაფინანსების სქემა, რომელიც წარმოადგენს საკვანძო პუნქტს პროექტის განვითარებაში, შეგიძლიათ გააგრძელოთ არქიტექტურული პროექტი, რომელიც განსაზღვრავს გარეგნობამომავალი შენობა, სტრუქტურები, საინჟინრო აღჭურვილობა და გამწვანება. მოსკოვში, სამთავრობო უწყებების მოთხოვნები დასამტკიცებლად წარდგენილი დოკუმენტაციისთვის განსხვავდება პროექტის ზომის მიხედვით. ძალზე მნიშვნელოვანია კონტაქტების შენარჩუნება ყველა იმ პირთან, ვინც ჩართულია მშენებლობაში უკვე დიზაინის ეტაპზე. საჯარო სერვისები. ამ ეტაპზე ბიუჯეტის ზომა უკვე შეიძლება განისაზღვროს 10%-მდე შეცდომით. მომავალში, შეფასება მუდმივად უნდა განახლდეს.
თუ შენობის მზადყოფნის დროისთვის მოიჯარეები (ან მყიდველები) უკვე იპოვნეს, ფართი შეიძლება დაუყოვნებლივ განთავსდეს მათ განკარგულებაში. ხშირად, იჯარის გაფორმება შესაძლებელია მხოლოდ მშენებლობის დასრულების შემდეგ, რადგან მოიჯარეებს სურთ დარწმუნდნენ, რომ შენობა აკმაყოფილებს მათ მოთხოვნებს.
თუ მოიჯარეები მაინც ვერ მოიძებნეს, სარეკლამო კამპანია ან უნდა გაძლიერდეს, ან მისი სტრატეგია გადაიხედოს. შესაძლოა მომხმარებელთა ჯგუფი სწორად არ შეირჩა. თუ მშენებლობის დასრულებამდე და ფართის გაყიდვას შორის პერიოდი გახანგრძლივდა, დაფინანსების მთელი სქემა საფრთხეშია.
მშენებარე ტერიტორიების ფუნქციონალური დანიშნულებიდან გამომდინარე, პროექტების განვითარებას აქვს მთელი რიგი მახასიათებლები. განვითარების თითოეული ტიპი ეფუძნება მენეჯმენტის იმავე პრინციპებს, თუმცა სეგმენტის არჩევანი გარკვეულ სპეციფიკას აძლევს პროექტის განხორციელების პროცესს. უძრავი ქონების ბაზრის სხვადასხვა სფეროში განვითარების თავისებურებები დაკავშირებულია სამიზნე სეგმენტის არჩევასთან (მომხმარებელთა ჯგუფი ბაზარზე, რომლისთვისაც შექმნილია ობიექტი), მარკეტინგი, დიზაინისა და არქიტექტურული გადაწყვეტილებების არჩევა, სტრუქტურა. პროექტის დაფინანსება, მზა ობიექტის მართვა, საკუთრების უფლების იურიდიული რეგისტრაცია.
განვითარების თავისებურებები საბინაო ბაზარზე
მშენებლობის ადგილის არჩევისას დიდი ყურადღება უნდა მიექცეს ტერიტორიის ეკოლოგიურ ფაქტორს. ასევე დიდი მნიშვნელობა აქვს უბნის ამჟამინდელ ადგილს პრესტიჟულ რეიტინგში, რაიონის გაჯერებას სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტებით, სატრანსპორტო კავშირების მოხერხებულობა ქალაქის ცენტრთან და სხვა უბნებთან.
მარკეტინგი ორიენტირებულია პირებიგარკვეული დონით სიმდიდრით. მათ შორის არქიტექტურული მახასიათებლებიუნდა აღინიშნოს ისეთი დეტალების არსებობა, როგორიცაა აივნები, ლოჯიები, დაფნის ფანჯრები.
დაგეგმვის მახასიათებლები: დეველოპერისთვის მთავარი მიზანია იატაკის ფართობის დაყოფა პატარა ბლოკებად (ინდივიდუალური ბინები) ისე, რომ მიაღწიოს კომპრომისს გამოსაყენებელი ფართობის მაქსიმალურ ზრდასა და შენობის წილს შორის. საერთო გამოყენება, რომელიც საშუალებას გაძლევთ შეინარჩუნოთ საცხოვრებლის კუთვნილება გარკვეულ კლასში.
განვითარების თავისებურებები საოფისე სივრცის ბაზარზე
განვითარების ადგილის არჩევისას პრიორიტეტია ქალაქის ცენტრი ან ბიზნეს საქმიანობის სფეროები. გარემო ფაქტორს გაცილებით მცირე როლი აქვს, ვიდრე საცხოვრებელი უძრავი ქონების სექტორში მუშაობისას, მაგრამ მაინც ინარჩუნებს თავის მნიშვნელობას. აქედან გამომდინარე, სასურველია, რომ ადგილმდებარეობა იყოს არა მთავარ მაგისტრალებზე, არამედ მათთან ახლოს. ძალიან მნიშვნელოვანია მიწისქვეშა ავტოფარეხის აშენების შესაძლებლობა ან ადგილზე მანქანების პარკირების ადგილის არსებობა.
მარკეტინგის დროს დეველოპერი ყურადღებას ამახვილებს იურიდიულ პირებზე. ეს შეიძლება იყოს შენობის გაყიდვა ან გაქირავება. საკმაოდ გავრცელებული შემთხვევაა ობიექტის დახვეწა დასრულების სამუშაოების ეტაპზე ერთი ან ორი დიდი კლიენტისთვის. მნიშვნელოვანი წერტილიარის წინასწარი ხელშეკრულებების გაფორმება მოიჯარეებთან პროექტის ადრეულ ეტაპებზე.
მიზანი, რომლისკენაც ყველა დეველოპერი ისწრაფვის, არის მაქსიმიზაცია გაზარდოს გამოსაყენებელი ფართობი. მართალია, უმაღლესი კლასის შენობების მშენებლობის შემთხვევაში, დეველოპერი ვალდებულია შესწიროს გამოსაყენებელი ფართი საერთო ფართების სასარგებლოდ. საუკეთესო ვარიანტი, რომლისკენაც დეველოპერი ისწრაფვის, არის შენობის მოქნილი განლაგება. დეველოპერი ამჯობინებს შენობების დაქირავებას სართულების მიხედვით, რადგან ამ შემთხვევაში ის არ კარგავს სასარგებლო ადგილს დერეფნებში და საერთო ადგილებში.
საოფისე შენობების არქიტექტურა პრაქტიკულად შეუსაბამოა. მომსახურების დონე, დასრულება, საინჟინრო სისტემები მკაფიოდ უნდა შეესაბამებოდეს მომხმარებელთა კლასს, რომლისთვისაც არის შექმნილი შენობა.
პროექტის დაფინანსებისას განსაკუთრებულ როლს ასრულებს მომავალი მოიჯარეების ან მყიდველების თანხების მოზიდვა მშენებლობის ეტაპზე. ერთ კლიენტზე მუშაობის შემთხვევაში შესაძლებელია მისი, როგორც სტრატეგიული ინვესტორის მოზიდვა. იჯარით აღებული საოფისე შენობა მოითხოვს გრძელვადიან სესხებს, ხშირად 5-10 წლამდე.
განვითარების თავისებურებები საცალო სივრცის ბაზარზე
საიტის არჩევისას მთავარი ფაქტორია მდებარეობა ტრაფიკისა და მოსახლეობის ნაკადების შესაბამისად: მაგისტრალების კვეთა, რკინიგზის სადგურებთან სიახლოვე, მეტროსადგურები იდეალური ადგილებია საცალო სივრცის შესაქმნელად. ამ შემთხვევაში ეკოლოგიას პრაქტიკული მნიშვნელობა არ აქვს. საცალო და საოფისე ფართებთან შედარებით საგრძნობლად ნაკლები მნიშვნელობა აქვს რაიონის იმიჯს, მის პრესტიჟს. ძალიან მნიშვნელოვანია პარკინგის და მოსახერხებელი მისასვლელი გზების არსებობა.
მარკეტინგში მნიშვნელოვანია კონცენტრირება მოქირავნეთა დაბალანსებულ პაკეტზე, რაც საშუალებას მისცემს საცალო შენობებს შექმნან ერთიანი კომპლექსის იმიჯი შესაბამისი დონის სერვისით და საქონლისა და მომსახურების ხარისხით.
IN არქიტექტურული გადაწყვეტილებებიმნიშვნელოვანია მივაღწიოთ კომპლექსის ღიაობას ადამიანური ნაკადებისთვის, ვიტრინების არსებობა. დაგეგმვის გადაწყვეტილებებიუნდა იყოს მიმართული შენობის შიგნით მყიდველების ნაკადის ოპტიმიზაციაზე.
ამერიკული უძრავი ქონების ბაზარი ძალიან განვითარებულია, ამიტომ მასში გამოყენებული განვითარების სქემები ძალიან რთულია. ასეთი სქემები ნაკლებად სავარაუდოა, რომ გამოყენებული იქნას განვითარებად ბაზრებზე. განსაკუთრებით რთულია არაამერიკულ ბაზრებზე ინსტრუმენტების გამოყენება, რომლებიც დაკავშირებულია აქციების გამოშვებასთან ან ობლიგაციების გაცვლასთან („სვოპ“ გარიგება). მაგალითად, კომპანია „ოლიმპია-&-იორკ“ ხშირად ავრცელებდა ობლიგაციებს მის მიერ აშენებული საოფისე შენობისთვის და შენობიდან მიღებული ქირის ნაწილი ობლიგაციების მფლობელებზე გადადიოდა დივიდენდებზე. ბუნებრივია, ასეთი ოპერაცია შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ არსებობს განვითარებული საფონდო ბაზარზე.
ამერიკული ბაზრის კიდევ ერთი მახასიათებელია უძრავი ქონების ბაზრის მაღალი კონკურენცია და გადაჭარბებული მარაგი. ამ კუთხით, დეველოპერული პროექტები მიზნად ისახავს მიმდინარეზე უფრო მაღალი ხარისხის უძრავი ქონების შექმნას. მხოლოდ მაღალი კონკურენციის პირობებში შეიძლებოდა ყოფილიყო ოპერაციების გამოყენება Olympia-&-York-ის მიერ, როდესაც კომპანიამ მოიჯარეების მოსაზიდად იყიდა მისი იჯარა ყოფილ საოფისე შენობასთან.
არაამერიკული ბაზრები უფრო კონსერვატიულია, არც ისე კრიტიკულია უძრავი ქონების ხარისხზე და მათში გამოყენებული ფინანსური სქემები არც ისე რთულია. ამის მაგალითია კვიპროსის უძრავი ქონების ბაზარი, რომელიც თითქმის ნულიდან ვითარდებოდა ბოლო ოცი წლის განმავლობაში თურქეთის ჯარების მიერ კუნძულის ჩრდილოეთ ნაწილის აღების შემდეგ.
კვიპროსის უძრავი ქონების ბაზარზე ფუნქციონირებს რამდენიმე მსხვილი დეველოპერული კომპანია. ასეთი კომპანიები, როგორც წესი, დიდი ფინანსურ-ინდუსტრიული ჯგუფის ნაწილია. მაგალითად, დეველოპერული კომპანია Cybarco, რომელსაც აქვს პროექტები ლიმასოლში, ლარნაკასა და პაფოსში, არის ამავე სახელწოდების დიდი კვიპროსის ჯგუფის ნაწილი, რომელსაც აქვს სამშენებლო, ტურიზმი, სასტუმრო და საბანკო სფეროები. დეველოპერული კომპანიის მეშვეობით ჯგუფი ან დებს საკუთარ კაპიტალს უძრავ ქონებაში, როგორც გრძელვადიანი ინვესტიცია (ოფისები, სასტუმროები, სავაჭრო ცენტრები) ან ავითარებს საცხოვრებელ პროექტებს სწრაფი ანაზღაურებით. მეორე შემთხვევაში, დეველოპერულმა კომპანიამ უნდა უზრუნველყოს ოპერაციის მომგებიანობა წელიწადში 15-25%-ის დონეზე, რაც საბანკო განაკვეთზე მაღალია.
კიდევ ერთ კვიპროსულ ჯგუფს - "ლეპტოს" - ასევე აქვს განვითარებული ბიზნეს ხაზების ქსელი და ახორციელებს დეველოპერულ საქმიანობას მისი შვილობილი კომპანიის "ლეპტოს ესტეიტის" მეშვეობით. კომპანიამ ყველა ოპერაციები ერთ-ერთ ქალაქში - პაფოსში გაამახვილა. დღეს ქალაქში კომერციული უძრავი ქონების ნახევარი „ლეპტოს ესთეიტს“ ეკუთვნის. ამრიგად, კვიპროსის დეველოპერული კომპანიების უმეტესობა მსხვილი ადგილობრივი ფინანსური ჯგუფების ნაწილია.
სხვა განმასხვავებელი თვისებაკვიპროსის განვითარება - ობიექტების ძალიან საშუალო, მაგრამ მყარი ხარისხი. ამერიკაში ყოფნისას, დეველოპერების უმეტესობა აშენებს ყველა ახალ შენობას ამაზე უკეთესირაც ბაზარზეა, კვიპროსში მყიდველების კონკურენცია და სიმდიდრე ისეთია, რომ განსაკუთრებული ხარისხი არ არის საჭირო.
1990-იანი წლების დასაწყისიდან, როდესაც ევროპაში უძრავი ქონების ბაზარზე კრიზისი დაიწყო, პრაქტიკულად არანაირი განვითარება არ მომხდარა - ბაზარი გადატვირთულია, ქირავნობის ფასები დაბალია. ბევრ ქვეყანაში დეველოპერი არ იწყებს ახალ პროექტს მანამ, სანამ არ ექნება ხელშეკრულებების პაკეტი მომავალ მოიჯარეებთან. მიუხედავად ამისა, იგეგმება ბაზრის თანდათანობითი ზოგადი აღორძინება.
ერთ-ერთი იმ რამდენიმე ადგილიდან, სადაც ადგილობრივი ბაზრის კონიუნქტურა განვითარების შესაძლებლობებს იძლევა, არის აღმოსავლეთ ევროპა. თუმცა, ექსპერტების უმეტესობა თანხმდება, რომ აღმოსავლეთ ევროპის ყველა დედაქალაქის ბაზარი ძალიან შეზღუდულია და მოთხოვნის გაჯერება შეიძლება ძალიან სწრაფად მოხდეს.
გადაჭარბებული უძრავი ქონების ბაზრები ჩრდილოეთ ამერიკასა და ევროპაში აიძულებს გლობალურ დეველოპერებს და ინვესტორებს სერიოზული ყურადღება მიაქციონ დიდ განვითარებად ბაზრებს, სადაც მაღალი ხარისხის უძრავი ქონების მნიშვნელოვანი დეფიციტია მნიშვნელოვანი მოთხოვნით. ეს არის ჩინეთი, ინდოეთი, არგენტინა, ბრაზილია, მექსიკა, სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიის ქვეყნები და, რა თქმა უნდა, რუსეთის უზარმაზარი მიწები. ამ ქვეყნებს შორის, ფაქტობრივად, იმართება გრანდიოზული ტენდერი უძრავ ქონებაში ინვესტირებაზე. დასავლელი ექსპერტების უმეტესობა თვლის, რომ რუსეთი აშკარად აუტსაიდერია ასეთ კონკურენციაში - ძირითადად სუსტი საკანონმდებლო ბაზისა და ცუდი საინვესტიციო კლიმატის გამო.
დეველოპერული ბიზნესი არის ინტელექტუალური, პროფესიონალური და თავისი მახასიათებლებით შერწყმული. ის ორიენტირებულია მაღალ მოგებაზე, მაგრამ ასევე ექვემდებარება დიდი რაოდენობით რისკებს. ყველაზე სერიოზული რისკი არის საბაზრო რისკი, ანუ რისკი იმისა, რომ კონცეფცია მცდარი აღმოჩნდეს და ქონება ბაზარზე მოთხოვნადი არ იყოს.
ევგენი დუდინისა და ალექსეი შუკინის მიერ მომზადებული გამოყენებული მასალები (ჯგუფი "მონოლითი")
„სუფრა - ასე ჰქვია ქართულ მოლხენა-დროსტარებას, რომელიც სტუმართმოყვარეობისა და მხიარულების განსახიერებას წარმოადგენს. რომელი კერძებს მიირთმევენ ქართველები სტუმრებთან ერთად? ჩვენი კორესპონდენტი შეეცადა ქართული სუფრის დიდებულება ეჩვენებინა და დარწმუნდებით, რომ ეს მართლაც კარგად გამოუვიდა“, - ასე იწყება გერმანულ გაზეთ „ფრანკფურტერ ალგემაინე ცაითუნგში“ (Frankfurter Allgemeine Zeitung) გამოქვეყნებული სტატია სათაურით „ქართული სამზარეულოს მრავალფეროვნება“ (ავტორი - მაიკე ფონ გალენი).
გთავაზობთ პუბლიკაციას შემოკლებით:
„როცა მივედით, მაგიდა უკვე გაშლილი დაგვხვდა: თეფშებზე დაწყობილი ყველით და ლორით, ნიგვზის ფარშიანი ბადრიჯნით, მხალეულობით, მწვანილით, კიტრით და პომიდორით... მათ შორის ჩადგმულია გრაფინები მოცხარის წვენით და ტარხუნის ლიმონათის ბოთლებით. ოფიციანტი წითელ ღვინოს ბოკალებში ასხამს. გარეთ თბილისური საღამოა, რესტორან „რიგის“ დარბაზში გაშლილ გრძელ მაგიდაზე კი ქართული სუფრა - ქართული ქეიფი იწყება.
ისინი, რომლებიც ქართულ სამზარეულოს არ იცნობენ, მადააღძრულები სწრაფად მიირთმევენ სიმინდის ფქვილისაგან გამომცხვარ თბილ მჭადებს, სალათებს და ყველს. მაგრამ ვინც იცის, ის ნელ-ნელა ჭამს და მთავარს ელოდება...
ქართველი ქალბატონი თიკო ტუსკაძე, რომელიც ლონდონში ცხოვრობს, მაგრამ ახლა სამშობლოში იმყოფება, ჩვენი გიდის როლს ასრულებს და ქართულ სუფრას გვაცნობს როგორც „გემრიელი საჭმელების უსასრულო რიგს“. იგი კულინარული წიგნის ავტორია და გვიხსნის, თუ რომელი საჭმელი როგორ მივირთვათ.
ზოგიერთმა უკვე საკმაო რაოდენობის სალათა მიირთვა, რომ მაგიდაზე ახალი კერძები მოაქვთ - მოხრაკულ-მოთუშული სოკო, ხაჭაპური, ხორცით მომზადებული კერძები... საჭმლით სავსე თეფშები სულ უფრო მრავლდება და მაგიდაზე თავისუფალი სივრცე მცირდება, თუმცა ახალ-ახალი ნუგბარისათვის ადგილი მოიძებნება.
„სტუმართმოყვარეობა - ქართული კულტურის განუყოფელ ნაწილს წარმოადგენს, რაც კარგად არის გამოხატული ქართულ სუფრაში, როცა მაგიდას ეროვნულ სამზარეულოს კერზები ამშვენებს“, - განმარტავს მაკა თარაშვილი. რა თქმა უნდა, იგი ახალბედა სუფრის წევრებისაგან განსხვავებით, შეცდომებს არ უშვებს და ყველაფერს ერთად არ მიირთმევს. მან კარგად იცის, რა როდის უნდა მიირთვას და უცხოელ სტუმრებს ჭამის საიდუმლოებას ასწავლის: როდის დგება მწვადის, „ჩაქაფულის და საჭმელების მიღების დრო...
ქართული ტრადიციის თანახმად, სუფრაზე იმდენი საჭმელი უნდა იყოს, რომ სტუმრების წასვლის შემდეგაც საკმაო რაოდენობით უნდა დარჩეს: „სუფრა, რომელზეც არაფერი აღარ რჩება, საქართველოში არ არსებობს“, - ამბობს მაკა თარაშვილი, - მასპინძლები იფიქრებენ, რომ სტუმრები მშივრები დარჩნენ. ამიტომ ყველაფერი უამრავია“.
რესტორანი „ქეთო და კოტე“ ძველი თბილისის უბანში, შემაღლებულ ადგილზე მდებარეობს. დარბაზში მყუდრო გარემოა შექმნილი. მაგიდები ყოველთვის მდიდრულადაა გაშლილი - ტრადიციული კერძები თანამედროვე სტილითაა გაფორმებული. თავდაპირველად თვენ მოგართმევენ ცივ და ვეგეტარიანულ კერძებს, ბოსტნეულს, შემდეგ გამომცხავარს, ცომეულს, ბოლოს კი ხორცით მომზადებულ საჭმელებს.
ქართული სუფრის ტრადიციაა თამადა, ანუ დროსტარების ხელმძღვანელი. იგი სუფრის თავში ზის და სადღეგრძელოებს ამბობს. რესტორან „შატო მუხრანში“, სადაც ჩვენ ვიყავით (თბილისიდან ერთი საათის სავალზე), მეღვინე პატრიკ ჰონეფმა ჩვენი სტუმრობის სადიდებელი სადღეგრძელო წარმოსთქვა. გერმანელი მეღვინე უკვე მრავალი წელია საქართველოში ცხოვრობს, ოჯახიც აქ ჰყავს. პატრიკი მადლობას გვიხდის სტუმრობისათვის, რომ გერმანელი ტურისტები საქართველოთი დაინტერესდნენ და კავკასიურ ქვეყანას ეწვივნენ.
მასპინძელი გვიხსნის, რომ სუფრის თამადა ყურადღებით ისმენს სტუმრების საუბარს სადღეგრძელოებისათვის იმპულსის მისაცემად. იგი დისკუსიას ზომიერ მიმართულებას აძლევს და განწყობას ამაღლებს. ამიტომაც თამადა ისეთი პიროვნებაა, რომელიც ცნობილია თავისი კეთილი ხასიათით, გონებამახვილობით და ინტელექტით.
თუ როგორ მზადდება კლასიკური ქართული კერძები, ამას თქვენ თბილისიდან საკმაოდ მოშორებით, კახეთში გაიგებთ, სადაც ღვინის კომპანია „შუმის“ რესტორანი მდებარეობს. აქ სტუმარი საკუთარი თვალით ხედავს, თუ როგორ ცხვება ქართული თონის პური, როგორ კეთდება ხინკალი, რომელიც ქართული სამზარეულოს ერთ-ერთ დიდებულ და გემრიელ კერძს წარმოადგენს.
